Инвесторы адаптируются к изменившимся условиям рынка
Фото: kommersant.ru
Изменение условий ипотечного кредитования существенно повлияло на инвестиционный ландшафт рынка недвижимости, что привело к переориентации инвесторов на более надежные и доходные активы.
Повышение процентных ставок по ипотечным кредитам и общее удорожание заемных средств значительно увеличили затраты на приобретение недвижимости. Это привело к естественному оттоку инвесторов, ориентированных на краткосрочную прибыль. При этом участники рынка, рассматривающие недвижимость как долгосрочный инструмент сохранения капитала, сохраняют свои позиции.
Инвестиционная стратегия на рынке первичного жилья традиционно ориентировалась на спекулятивные операции. Ключевой вызов таких сделок заключается не столько в выгодном приобретении, сколько в успешной и своевременной реализации объекта. Льготные ипотечные программы существенно стимулировали рынок, открывая возможности для быстрой конвертации прав требования в право собственности. Особенно привлекательными были специальные программы, позволявшие реализовывать права требования по договору уступки еще до получения ключей.
В текущих условиях реализация спекулятивных объектов становится более сложной задачей из-за сокращения числа покупателей с льготной ипотекой. Инвесторы переключают внимание на вторичный рынок, избегая новостроек, требующих дополнительных затрат на отделку. Возрастает популярность проектов краткосрочной аренды, ориентированных на туристический сектор и предлагающих более гибкие механизмы возврата инвестиций. Модель арендного дохода становится более привлекательной в условиях увеличения сроков окупаемости.
Трансформируется и географический фокус инвестиций. От концентрации на премиальных локациях в мегаполисах инвесторы переходят к рассмотрению пригородных проектов и региональных рынков, предлагающих более высокую доходность при меньших затратах.
Несмотря на временное смещение интереса к банковским депозитам в первые месяцы после изменения условий ипотечного кредитования, октябрьское повышение ключевой ставки способствовало возвращению инвестиционного интереса к недвижимости. Показательно увеличение доли сделок без привлечения кредитных средств — сейчас около половины приобретений недвижимости осуществляется за наличные. Инвесторы совершенствуют стратегии управления приобретенными объектами, активно используя возможности получения максимальных скидок при полной оплате и применяя методики краткосрочного инвестирования с быстрой перепродажей после косметического ремонта. Такой подход позволяет достигать доходности 20-25% за период до полугода. При этом доля инвестиционных покупок на рынке жилья, снизившись с пиковых 20%, стабилизировалась на уровне 9-11% с тенденцией к росту на фоне инфляционных ожиданий.
