Ключевые особенности инвестирования в ЗПИФы недвижимости
Фото: kommersant.ru
Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) недвижимости становятся все более популярным инструментом на российском рынке коллективных инвестиций. За первое полугодие 2024 года активы таких фондов выросли на внушительные 73 млрд рублей, приблизившись к отметке в 400 млрд рублей. Частные инвесторы проявляют повышенный интерес к этому сегменту благодаря понятности базового актива, разнообразию инвестиционных предложений и стабильным результатам управления. Рассмотрим подробнее особенности инвестирования в ЗПИФы недвижимости, способы входа и выхода из них, а также перспективы развития в условиях изменения ключевой ставки Центрального банка.
Динамичный рост рынка
Несмотря на повышение доходности банковских депозитов и волатильность фондового рынка, приток средств в сферу доверительного управления и коллективных инвестиций продолжает увеличиваться. Согласно данным Центрального банка, по итогам второго квартала совокупные активы под управлением УК выросли на 1,4 трлн рублей, достигнув нового исторического максимума в 23,5 трлн рублей. С начала года прирост активов составил 2,6 трлн рублей, что на 25% превышает показатель за аналогичный период прошлого года.
Основным драйвером роста рынка коллективных инвестиций выступили паевые инвестиционные фонды. Их активы за полгода увеличились на 2,1 трлн рублей (17%), достигнув 14,6 трлн рублей. В результате доля этого сегмента в общем бизнесе управляющих компаний выросла на 2 процентных пункта, составив 62%. Особенно впечатляющую динамику продемонстрировали закрытые фонды, чьи активы выросли более чем на 2 трлн рублей (19%), достигнув 12,4 трлн рублей. За тот же период активы открытых и интервальных фондов прибавили 8% и 15% соответственно, составив 837 млрд рублей и 209 млрд рублей. Наиболее значительный рост показали биржевые фонды — на 30%, до 461 млрд рублей.
Недвижимость как привлекательный актив
Среди наиболее востребованных направлений для инвестиций на рынке коллективных инвестиций, наряду с фондами денежного рынка, выделяются закрытые фонды недвижимости. По итогам первого полугодия активы только рыночных ЗПИФов недвижимости увеличились на 73,2 млрд рублей, достигнув 396,7 млрд рублей. Это практически вдвое превышает прирост за аналогичный период прошлого года и является лучшим полугодовым показателем за последние пять лет наблюдений. Основная часть притока средств пришлась на ЗПИФы для квалифицированных инвесторов, активы которых выросли на 42 млрд рублей, достигнув 221,6 млрд рублей. Активы фондов, доступных неограниченному кругу инвесторов, увеличились на 31,2 млрд рублей, составив 175,1 млрд рублей.
Недвижимость традиционно считается одним из самых популярных способов сбережения среди населения. Приобретение квартиры воспринимается как более понятное вложение по сравнению с инвестициями на фондовом рынке, активная популяризация которого началась относительно недавно. Недвижимость обладает осязаемостью — в ней можно жить, сдавать в аренду или продать. «Недвижимость является одним из наиболее эффективных инструментов сохранения и передачи капитала, особенно в странах с высокой инфляцией национальной валюты», — отмечает эксперт в области инвестиций. Однако продолжающийся рост стоимости жилья и повышение ставок по ипотеке в текущем году сделали такие инвестиции менее доступными для широкого круга людей.
Одной из альтернатив прямым инвестициям в недвижимость стало приобретение паев ЗПИФов недвижимости, которые благодаря либерализации законодательства стали доступны неограниченному кругу инвесторов. Если еще несколько лет назад минимальный порог входа в ЗПИФ для неквалифицированных инвесторов начинался от 300 тыс. рублей, а для квалифицированных — свыше 1 млн рублей, то сейчас минимальная цена пая ЗПИФа как для квалифицированных, так и неквалифицированных инвесторов не ограничена и может составлять даже один рубль. В результате только за последний год число пайщиков рыночных фондов недвижимости увеличилось более чем вдвое, приблизившись к 200 тыс. человек.
Разнообразие фондов недвижимости
Фонды недвижимости можно условно разделить на два основных типа: строительные и рентные. Строительные фонды инвестируют средства пайщиков в строящиеся объекты (такие инвестиции доступны только для ЗПИФов, предназначенных для квалифицированных инвесторов) или в готовые объекты, преимущественно жилой недвижимости. Их доход формируется за счет изменения стоимости объекта — от стадии котлована до завершенного комплекса (в случае ЗПИФов с ограниченным обращением), либо на разнице между ценой покупки готового объекта, которая обычно ниже рыночной, поскольку застройщик часто предоставляет управляющей компании скидку как оптовому покупателю, и рыночной ценой его продажи.
На протяжении многих лет ЗПИФы жилой недвижимости, доступные широкому кругу инвесторов, были редкостью на российском рынке. Причина этого была проста: из-за слабой динамики цен на жилье подобные инструменты не выдерживали конкуренции с другими инвестиционными продуктами (акциями, облигациями). Ситуация изменилась в 2020-2022 годах на фоне стремительного роста цен. Если в 2019 году средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в России, согласно данным Центрального банка, выросла на 8,5%, достигнув 85,7 тыс. руб./кв. м, то в 2020 году цены увеличились уже на 19%, до 85,7 тыс. руб./кв. м, а в 2021 году — на 32,4%, до 113 тыс. руб./кв. м. По итогам 2022 года квадратный метр подорожал еще на 28,6%, достигнув 145,2 тыс. руб.
В таких благоприятных условиях в 2022 году на рынке появился первый ЗПИФ жилой недвижимости, доступный неограниченному кругу инвесторов. В настоящее время в линейке управляющих компаний представлено несколько фондов данного типа с суммарными активами более 5 млрд рублей. Фонды жилой недвижимости запустили и другие частные управляющие компании, однако даже с учетом активного развития этого направления, суммарные вложения в жилую недвижимость составляют лишь 4,2% от всех активов рыночных ЗПИФов недвижимости.
На фоне продолжающегося в этом году роста цен на жилую недвижимость соответствующие ЗПИФы показали в основном хорошие результаты, сопоставимые с доходностью банковских депозитов. По оценкам экспертов, по итогам полугодия стоимость паев таких фондов выросла на 9-17% годовых, что соответствует или даже превышает показатели аналогичного периода прошлого года.
Фонды коммерческой недвижимости
Более распространенным сегментом, включающим несколько десятков фондов и занимающим более 95% рынка, являются ЗПИФы рентной недвижимости, ориентированные на вложения в коммерческую недвижимость. Такие фонды позволяют пайщикам получать регулярный доход (ежемесячно, ежеквартально или раз в полгода) от сдачи различных объектов недвижимости в аренду, а также зарабатывать на росте их стоимости.
Можно выделить три основных типа недвижимости, которые включаются в состав ПИФов: логистическая, торговая и офисная недвижимость. Основной акцент управляющие делают на складскую недвижимость. По оценкам экспертов, с начала года доля логистической недвижимости в ЗПИФах рентной недвижимости выросла с 54,6% до 56,2%. В абсолютном выражении такие вложения увеличились на 56 млрд рублей, почти достигнув 223 млрд рублей. Это происходит как за счет роста стоимости складов, уже находившихся в фондах, и новых приобретений, так и за счет притока средств от существующих и новых пайщиков. Увеличились вложения и в другие типы коммерческой недвижимости, хотя и менее значительно. Инвестиции в торговую недвижимость выросли с 50,6 млрд рублей до 51,3 млрд рублей, при этом их доля на рынке снизилась с 15,7% до 13,8%. Доля офисной недвижимости уменьшилась с 12,3% до 11,3%, но объем активов вырос с 39,7 млрд рублей до 44,7 млрд рублей.
Такая избирательность управляющих и инвесторов объясняется тем, что складская недвижимость лучше других сегментов пережила два последних кризиса, вызванных пандемией коронавируса и изменениями в экономической ситуации. Оба кризиса серьезно повлияли на торговые и бизнес-центры, а также гостиницы, которые до 2020 года рассматривались как потенциальные объекты для инвестиций паевыми фондами, но так и не стали ими. В результате портфельные управляющие ЗПИФами недвижимости стали крупнейшими инвесторами в складскую недвижимость на рынке.
Эксперты отмечают восстановление инвестиционного спроса во всех сегментах рынка. По итогам первого полугодия инвестиции в офисную недвижимость составили 77,8 млрд рублей, в складскую — 63,1 млрд рублей, в торговую — 51,9 млрд рублей. С начала года в сегменте офисной недвижимости наблюдается сокращение объемов свободных площадей и значительный рост объемов сделок. Также отмечается рост ставок аренды и цен продаж. На рынке торговых центров как Москвы, так и Санкт-Петербурга наблюдается выраженное снижение доли свободных площадей из-за небольшого объема нового предложения и стабильного спроса со стороны российских ритейлеров. При этом арендные ставки индексируются на уровне 5-8% в год, что ниже уровня инфляции.
Несмотря на восстановление в офисной и торговой недвижимости, результаты ориентированных на нее фондов значительно уступают показателям ЗПИФов складской недвижимости. По оценкам экспертов, внутренняя ставка доходности фондов торговой недвижимости составила по итогам полугодия 5-13% годовых, офисной недвижимости — 7-15% годовых, складской недвижимости — 20-27% годовых. Сегмент складской недвижимости по-прежнему находится в состоянии дефицитного предложения — доля свободных площадей остается на минимальных уровнях, а ставки аренды с конца 2023 года уже выросли на 20-30%.
Перспективы развития
В условиях жесткой денежно-кредитной политики Центрального банка наиболее конкурентоспособными по сравнению с банковскими продуктами, по мнению управляющих, остаются фонды коммерческой недвижимости. Растущая инфляция отразится на увеличении ставок аренды и стоимости недвижимости, что, в свою очередь, повлияет на доходность объектов коммерческой недвижимости. Ожидается, что на горизонте пяти-семи лет она значительно опередит доходность по депозитам. Однако важно помнить, что при работе с инвестициями в коммерческую недвижимость внутри ЗПИФ заключен полноценный арендный бизнес со своими рисками и способами их минимизации, и гарантий доходности от государства, как в случае с депозитами, здесь нет.
В то же время фонды жилой недвижимости будут находиться под давлением возросших ставок по депозитам, что может негативно сказаться на продажах. После изменений в государственных программах поддержки ипотеки темпы продаж в новостройках снижаются даже в таких благополучных с этой точки зрения регионах, как Москва, Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область. Дополнительное давление на покупателей оказывает повышение ключевой ставки Центрального банка и ожидания возможного дальнейшего ужесточения денежно-кредитной политики.
Преимущества инвестирования через ЗПИФы
Инвестиции в жилую и коммерческую недвижимость через соответствующие ЗПИФы имеют ряд преимуществ по сравнению с прямой покупкой недвижимости. Ключевым из них является минимальный требуемый стартовый капитал. Анализ рынка показал, что у многих рассмотренных рыночных ЗПИФов стоимость пая составляет менее 1 тыс. рублей, у других варьируется от 1 тыс. до 100 тыс. рублей, а у некоторых достигает 100-500 тыс. рублей. При этом частные инвесторы обычно вкладывают более значительные суммы. В некоторых розничных фондах средний счет клиента составляет примерно 2,5-5 млн рублей.
Операции с недвижимостью, особенно коммерческой, требуют опыта проведения таких сделок и достаточного уровня экспертизы не только при выборе объекта, но и при последующем его операционном управлении. В ЗПИФах подбором объекта и его управлением занимаются профессиональные управляющие. Управляющая компания проводит тщательный инвестиционный, финансовый, юридический и технический анализ объектов и проектов перед их включением в инвестиционный портфель. В случае крупных фондов УК может выбирать несколько объектов для инвестиций, возможно также сочетание нескольких стратегий инвестирования в одном ЗПИФе, что повышает диверсификацию общего портфеля и снижает его риски.
Хотя всеми операциями с недвижимостью занимается УК и она же числится в реестре собственников в качестве номинального держателя, фактическими владельцами являются пайщики фонда. Важно отметить, что ЗПИФы очень надежны, и даже в случае отзыва лицензии у управляющей компании с имуществом фонда ничего не произойдет, так как оно обособлено от имущества компании. В случае лишения УК лицензии или ее банкротства среди пайщиков проводится голосование по выбору новой управляющей компании и передаче ей имущества фонда. Если новая УК не выбрана, имущество фонда будет реализовано, а паи погашены.
Вся инфраструктура ЗПИФов контролируется Центральным банком, который лицензирует деятельность не только самих управляющих компаний, но и дополнительных институтов контроля — специализированных депозитариев. Перед формированием ЗПИФа управляющая компания должна четко определить условия его функционирования, права участников, перечень активов, возможных к включению в фонд, и закрепить эти условия в правилах доверительного управления. Этот документ проверяется специализированным депозитарием и регистрируется в Центральном банке. Последующий контроль за соответствием любых операций УК правилам доверительного управления осуществляет специализированный депозитарий, а финансовая отчетность и регуляторные меры находятся в ведении Центрального банка.
Стоимость управления и налогообложение
Однако работа управляющей компании не бесплатна, и пайщик обязан оплачивать вознаграждение независимо от результата. Комиссия УК обычно состоит из двух частей: переменной (success fee) и постоянной (management fee). Обе взимаются, как правило, ежеквартально. Анализ правил рыночных фондов показывает, что management fee составляет 0,5-2% от стоимости активов, а success fee — 5-20% от прироста стоимости активов. Комиссия за управление рассчитывается от средней стоимости активов портфеля, а комиссия за успех — от суммы дохода.
Помимо этих расходов, существуют затраты на поддержание инфраструктуры фонда (аудит, обслуживание депозитария, работу оценщика и др.), поэтому покупка недвижимости через ЗПИФ может обойтись инвестору дороже, чем при использовании классических инструментов инвестирования через коммерческие компании. Однако особая система налогообложения фондов с лихвой компенсирует эти расходы. Доходы от любых операций с активами внутри фонда не подлежат налогообложению до его закрытия или распределения прибыли между владельцами паев.
Особенности входа и выхода из фонда
Приобрести паи закрытых фондов недвижимости можно в момент их формирования либо при проведении дополнительной эмиссии. Срок существования ЗПИФа может составлять от 5 до 15 лет. Рассматривается возможность увеличения максимального срока жизни ЗПИФов для квалифицированных инвесторов до 49 лет. По окончании срока существования фонда пайщики принимают решение о его продлении или ликвидации. В случае ликвидации имущество фонда реализуется, а владельцы паев получают денежные средства.
Досрочно получить средства можно только найдя покупателя на свой пай либо проголосовав на собрании пайщиков против какого-либо решения. В последнем случае УК обязана выкупить пай. Однако собрания пайщиков проводятся нечасто — только в случае передачи фонда другой УК, продления срока действия договора доверительного управления или проведения дополнительной эмиссии паев. В некоторых фондах предусмотрена возможность периодического досрочного частичного погашения паев ЗПИФа (от 1% до 20% паев), но за это может взиматься комиссия за выход в размере 1-1,5%. Правила обратного выкупа паев прописаны в правилах доверительного управления каждого ЗПИФа.
Для повышения ликвидности паев своих ЗПИФов некоторые управляющие компании выводят их на биржу. В настоящее время на Московской бирже торгуются паи 20 рыночных фондов недвижимости, но регулярные сделки совершаются лишь с немногими из них. По итогам первого полугодия суммарный объем операций с такими фондами составил 5,6 млрд рублей, что втрое ниже результата за весь предыдущий год, но сопоставимо с показателями 2021-2022 годов.
На что обратить внимание при выборе фонда
При выборе фонда рекомендуется внимательно изучить его инвестиционную декларацию, которая публикуется на сайте управляющей компании. Важно обратить внимание не только на инвестиционную идею, но и на сроки реализации проекта, способы и периодичность выплат дохода. Стоит уделить время анализу активов, уже находящихся в фонде, учитывая расположение объектов, их качество и возраст. Все эти факторы, а также список арендаторов и сроки аренды (наличие долгосрочных договоров) влияют на стабильность арендного потока. Важно также понять, есть ли кредитная нагрузка и каков ее размер (в случае ЗПИФ для квалифицированных инвесторов), а также оценить опыт управляющей компании в преодолении кризисных явлений в экономике.
